リノベーション後の耐用年数は？築古住宅でも長く住むために

「木造住宅の耐用年数は22年」——この数字を見て、築20年以上の中古住宅に不安を感じる方も多いかもしれません。
しかし、この"22年"は税務上の基準であり、実際に住める年数とは異なります。適切なリノベーションとメンテナンスを施せば、木造住宅でも50年、100年と住み継ぐことは十分可能です。耐用年数の正しい意味を知り、リノベーションで建物の寿命を延ばす方法について見ていきましょう。

 

「耐用年数」とは？2つの意味を正しく理解する

 
中古住宅やリノベーションを検討する際に必ず出てくる"耐用年数"という言葉。実は2つの異なる意味があり、これを混同すると判断を誤る原因になります。まずは基本をしっかり押さえておきましょう。
 

法定耐用年数＝税務上の基準

法定耐用年数とは、国税庁が定める減価償却計算のための基準年数のこと。建物の価値が「ゼロになるまでの期間」を税務上定めたもので、主に事業用資産や賃貸物件の経費計算に使われています。
自己居住用住宅であっても、売却時や相続時の評価に影響するため、知っておいて損はありません。
（参考）主な減価償却資産の耐用年数表｜国税庁

 

法定耐用年数と物理的耐用年数の違い

ここで重要なのが、法定耐用年数と物理的耐用年数の違い。
法定耐用年数は、あくまで国税庁が定める税務上の基準であり、減価償却計算に使用します。一方、物理的耐用年数とは、実際にその建物が使用可能な期間を指します。
木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、適切なメンテナンスを続ければ50年以上住むこともできます。この2つを混同してしまうと、「もう22年経っているから建て替えなければ」と早合点してしまうことに――。

 

「築22年で住めなくなる」は誤解

法定耐用年数＝建物寿命ではありません。これはとても大切なポイント。
耐用年数を超えても、構造に問題がなければ住み続けることができます。福井県内にも、築50年、60年を超えて大切に住み継がれている家は数多く存在します。雪国の厳しい気候に耐えながら、家族の歴史を刻んできた家々。
「もう古いから…」と諦める前に、まずは建物の状態をしっかり確認してあげましょう。

 

構造別｜法定耐用年数一覧

構造によって、法定耐用年数は異なります。
 

構造	法定耐用年数
木造・合成樹脂造	22年
軽量鉄骨造（3mm以下）	19年
軽量鉄骨造（3〜4mm）	27年
重量鉄骨造（4mm超）	34年
鉄筋コンクリート造（RC造）	47年

福井県の戸建て住宅の大半は木造軸組工法、いわゆる在来工法で建てられています。法定耐用年数は22年ですが、雪国仕様で頑丈に造られている物件も多く、築年数だけで判断するのは早計です。
木造軸組工法の利点は、リノベーションの自由度が高いこと。柱と梁で支える構造のため、間取り変更の制約が少なく、構造を活かしながら現代の暮らしにアップデートできます。

 

中古住宅の耐用年数はどう計算する？

 
中古住宅を購入した場合、新築とは異なる耐用年数が適用されます。この耐用年数は、住宅ローンの審査や将来の売却・相続にも関わってきます。持ち家の方も、自分の家の法定耐用年数がどれくらいなのか、一度計算してみると良いかもしれません。

 

築年数と残りの耐用年数の関係

中古住宅の耐用年数は「簡便法」という方法で計算されます。
 
法定耐用年数内の場合
（法定耐用年数 − 経過年数）＋（経過年数 × 20%）

法定耐用年数超の場合
法定耐用年数 × 20%
※1年未満の端数は切り捨て、最低2年が下限となります
 
この計算に出てくる「20%」は、国税庁が定めた中古資産の耐用年数を計算するための係数。経過年数の20%を加算することで、「使用済みの期間も、その2割分はまだ価値が残っている」という考え方に基づいています。
 
【計算例】築15年・築30年の木造住宅
築15年の木造住宅の場合
（22年 − 15年）＋（15年 × 0.2）= 7年 + 3年 = 10年
築30年の木造住宅の場合（法定耐用年数超）
22年 × 0.2 = 4年（端数切捨）
 
このように、築年数が古くても「耐用年数ゼロ」にはなりません。築30年でも、税務上は残り4年の耐用年数が認められる仕組みです。

 

ただし、これは「住める年数」ではない

ここで注意したいのが、上記の計算はあくまで税務上の基準であるということ。
「残り4年」と計算されても、実際には20年以上住めるケースも珍しくありません。逆に、計算上は余裕があっても、メンテナンス不足で劣化が進んでいる場合もあります。
だから、本当の「住める年数」を知るには、数字だけでなく、建物の現地調査が必要なのです。柱や梁の状態、基礎の健全性、雨漏りの有無——これらは実際に見なければ分かりません。

 

本当の「住める年数」を知る方法
 

法定耐用年数では分からない「実際にあと何年住めるか」問題。これを知るには、建物の状態を直接確認する必要があります。
建物の寿命を左右する主な箇所は以下の通り。
 
構造躯体：柱・梁・土台の腐朽、シロアリ被害
建物を支える骨組みの状態が最も重要です。床下に潜って土台を確認したり、小屋裏に上がって梁の状態を見たりする必要があります。木材が変色していたり、触ると柔らかくなっていたりする場合は要注意。シロアリの食害跡がないかも丁寧にチェックしましょう。
 
基礎：ひび割れ、沈下の有無
基礎コンクリートに幅0.5mm以上のひび割れがある場合、構造的な問題の可能性があります。また、建物全体が傾いていないか、床が傾斜していないかも確認が必要です。
 
屋根・外壁：雨漏りの形跡、塗装の劣化
天井や壁にシミがないか、カビ臭くないかをチェック。外壁の塗装が剥がれていたり、チョーキング（白い粉が付く現象）が見られたりする場合は、防水性能が低下しています。屋根材のズレや欠けも、雨漏りの原因になります。
 
床下：湿気、カビ、配管の状態
床下が常に湿っている状態は、木材腐朽やシロアリ被害のリスクを高めます。配管の錆や水漏れの痕跡も確認したいところ。床下の換気が十分でない場合、湿気がこもりやすくなります。
 
これらに問題がなければ、法定耐用年数を超えていても長く住めます。
ただし、これらを自分でチェックするのは困難です。床下や小屋裏に入っての確認は危険も伴いますし、専門知識がなければ見逃してしまう劣化もあります。

 

インスペクション（住宅診断）を活用する

そこで有効なのがインスペクション、つまり住宅診断です。第三者の専門家が建物の劣化状況を診断し、構造躯体、屋根、外壁、基礎、水回りなどを詳しくチェックしてくれます。費用相場は5〜10万円程度。
診断結果は報告書としてまとめられ、現在の建物の状態だけでなく、今後必要になるメンテナンスの時期や費用の目安も示してくれます。

中古住宅購入前はもちろん、今住んでいる家の状態確認にもインスペクションは有効です。「そろそろメンテナンスが必要かな」と感じたら、一度プロの目で見てもらうのも良い選択ですね。

 

リフォーム・リノベーション会社に相談する

リフォームやリノベーションを考えている、今後できるだけ長く住みたいと考えているのであれば、リノベーション会社に相談するのも一案です。
現地調査を依頼し、建物の状態を見てもらった上で、必要なメンテナンスとリノベーションの提案してもらいましょう。あとどれくらい住みたいのかをきちんと伝え、費用対効果を考えた提案をしてもらうことが大切です
 
関連記事：リノベーションにおける現地調査の重要性とは？

 

リノベーションで建物の物理的耐用年数を延ばす方法

 

適切なリノベーションを施せば、建物の"物理的な耐用年数＝寿命"を大幅に延ばすことができます。どんな工事が効果的なのか、ポイントを見ていきましょう。

 

構造躯体を守る｜耐震補強

建物の寿命を左右するのは「構造躯体」の健全性です。
特に1981年以前の旧耐震基準で建てられた物件は、耐震補強を検討したいところ。筋交いの追加、基礎の補強、接合部の金物補強など、現代の基準に近づける工事を行うことで、建物の安全性と寿命を大きく向上させられます。
具体的には、壁の中に筋交いを追加して揺れに対する抵抗力を高めたり、柱と梁の接合部に金物を取り付けて構造の一体性を高めたりします。基礎が無筋コンクリートの場合は、鉄筋コンクリートで補強する工事も効果的です。
 
耐震補強は自治体の補助金の対象になることも多く、福井県内でも各市町村で制度が用意されています。工事費用の一部が補助されるため、事前に確認してみるとよいでしょう。

（参考）木造住宅の耐震化に関する補助制度について

 

劣化を防ぐ｜断熱・防水リノベーション

建物を長持ちさせるには、劣化の原因を取り除くことが重要です。
 
断熱改修
結露を防ぎ、構造材の腐食を抑制します。福井の寒さ・湿気対策として特に重要な工事。壁や天井、床下の断熱材を入れ替えたり追加したりすることで、冬の結露を大幅に減らせます。結露は木材を腐らせる大きな原因。見えないところで進む劣化を防ぐには、断熱性能の向上が欠かせません。
特に北側の部屋や浴室周辺は結露が発生しやすいため、重点的な対策が必要です。現代の高性能な断熱材を使えば、光熱費の削減効果も期待できます。
 
屋根・外壁の防水
雨漏りは建物劣化の最大の原因です。屋根材や外壁の塗装は経年劣化するため、10〜15年ごとの定期メンテナンスが理想的。「まだ大丈夫」と先延ばしにしていると、雨水が構造材まで到達し、大規模な補修が必要になることもあります。
外壁塗装は、見た目をきれいにするだけでなく、外壁材そのものを保護する役割も担っています。塗膜が劣化すると、外壁材が直接雨風にさらされ、ひび割れや剥離の原因にも。
 
床下・基礎の湿気対策
シロアリ被害・木材腐朽を防ぐため、床下の換気や防湿対策も大切です。特に福井のような湿度の高い地域では、床下環境の改善が建物の寿命に直結します。
床下に防湿シートを敷いたり、換気口を増やしたりする工事が一般的。場合によっては、床下に調湿材を設置する方法もあります。
 
関連記事：外壁メンテナンスde家を長持ちさせよう

 

住みやすさの向上｜設備の更新

キッチン・浴室・トイレなど水回りの寿命は15〜20年程度。配管の老朽化は漏水リスクを高めるため、古くなった設備は更新を検討したいところです。
設備更新は建物の寿命を延ばすだけでなく、「古さ」を感じさせない快適な暮らしの実現にもつながりますし、最新の省エネ機器に交換すれば、光熱費の削減も期待できます。
特に給湯器やガス機器は、経年劣化によって不完全燃焼を起こすリスクもあるため、メーカーが推奨する交換時期を守ることが大切です。

 

暮らしの質を上げる｜間取りや動線を刷新

間取りや動線を新しくすることで、暮らしの質は格段に上がります。
長く住むためには、ただ寿命を延ばすだけでなく、愛着を持てる家であることが大切です。「長く住める」ではなく、「長く住みたい」住まいへ——リノベーションは、そんな変化をもたらしてくれます。
ライフスタイルに合わせた間取り、家事がしやすい動線、家族が自然と集まるリビング。そうした空間があれば、築年数に関係なく、この家で暮らし続けたいと思えるはず。
子育て期には子ども部屋を確保し、子どもが独立したら夫婦の趣味の部屋に変える。そんな柔軟な使い方ができるのも、リノベーションの魅力です。
 
関連記事：愛着を育てるリノベーション

 

福井の気候に合わせた"永く住める家"のポイント

 

福井県は多雪・多湿という独特の気候。この風土に合わせたリノベーションが、建物の長寿命化には欠かせません。

 

多雪地域ならではの対策

福井では冬になると、毎年のように大雪に見舞われます。積雪荷重に耐える構造になっているかどうかは、改めて確認しておきたいところ。
屋根材や屋根の形状・勾配の見直しも重要です。落雪・融雪対策を施すことで、屋根への負担を軽減できます。軒先や樋の補強も忘れずに。雪の重みで破損すれば、そこから雨水が侵入し、建物全体の劣化を早めてしまうことになります。
近年は、屋根の雪を自然に滑り落とす形状や、融雪装置の設置なども一般的になってきました。積雪地域ならではの工夫が、建物を長持ちさせる鍵になります。

 

湿気対策と換気計画

日本海側特有の湿度の高さへの対応も必須です。
床下換気・小屋裏換気の改善を図り、湿気がこもらない環境を整えましょう。調湿効果のある内装材、例えば漆喰や珪藻土、無垢材などを活用するのも有効です。これらの素材は湿気を吸放出してくれるため、室内環境を快適に保ちながら、構造材の劣化も防いでくれます。
また、現在の住宅には必須となっている24時間換気システムの導入も検討したいところ。常に新鮮な空気を取り入れることで、室内の湿度をコントロールし、カビやダニの発生を抑えます。

 

永家舎の"風土に根ざしたリノベーション"

私たち永家舎は、福井の気候を熟知した社員による設計・施工を行っています。
「見た目」だけでなく「住み心地」と「耐久性」を重視したリノベーション。築古物件でも、適切な工事を施せば、次世代へ住み継げる家に生まれ変わります。
雪深い冬も、蒸し暑い夏も、この土地で快適に暮らせる家。それが、本当の意味で"永く住み継げる家"だと考えています。
福井という土地の特性を理解し、その土地に合った家づくりをすることが、建物の寿命を最大限に延ばす近道ではないでしょうか。

 

まとめ｜法定耐用年数を超えて、永く住み継ぐ家へ

 
"耐用年数"には税務上の基準と実際の寿命という2つの意味があります。木造住宅の法定耐用年数22年は「住める年数」ではありません。
法定耐用年数の計算は参考にはなりますが、実際の寿命とは異なります。本当の「住める年数」を知るには、インスペクションやプロへの相談が必要です。
そして、適切なリノベーションを施せば、建物の物理的な寿命は大幅に延ばせます。耐震補強、断熱・防水工事、設備更新、そして間取りの刷新。これらを組み合わせることで、築古住宅も現代の暮らしに合った快適な住まいに生まれ変わります。
「築古だから」と諦めず、私たちと一緒に建物の可能性を見極めてみませんか？　数字だけでは分からない、その家の持つ価値がきっとあるはずです。

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