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固定資産税が上がらないって本当？相続を見据えたリノベーション

2026/3/15

築年数を重ねた家に、もう一度息を吹き込むリノベーション。しかし、工事を検討し始めると、「固定資産税が上がるのでは？」という不安がよぎることも——。

実際はリノベーションをしても税額が変わらないケースは多く、耐震や省エネの工事なら、むしろ減額措置を受けられることもあります。さらに、相続を見据えたリノベーションは次世代への資産継承の手段にも。

長年、福井県内で築古の家と向き合い続けてきた永家舎が、リノベーションと税金の関係、そして相続対策としての可能性をひもといていきます。

リノベーションで固定資産税はどう変わるのか

「リノベーションをすると固定資産税が上がる」——そう聞いたことがある方もいるでしょう。たしかにリノベーションで税額が上がるケースはありますが、すべての工事でそうなるわけではありません。工事の規模と内容によって、固定資産税は上がることも、変わらないことも、むしろ下がることもあるのです。これら3つのパターンに分けて、整理してみましょう。

関連記事：建替え × リノベーションの「固定資産税」

固定資産税の基本的な仕組み

固定資産税は、土地や建物などの固定資産に対して毎年課される地方税。標準的な計算式はとてもシンプルです。

固定資産税＝固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）

ここでカギになるのが「固定資産税評価額」。総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき各市町村が決定するもので、原則として3年ごとに評価替え（見直し）が行われます。つまり、リノベーションで建物の価値が上がったと判断されれば税額も上がり、元の状態に戻す程度の工事であれば据え置かれる——そういう仕組みです。

参考：固定資産税の概要｜総務省

税額が上がる可能性のあるリノベーション

固定資産税が上がりやすいリノベーションは、大きく分けて3タイプ。

■ 床面積が増える増築

増築、2階建てへの変更
サンルームやガレージの増設
小屋裏を居住空間にする工事

延床面積が増えると、建築確認申請と不動産登記が必要になり、評価額も上昇します。

■ 建築確認申請が必要な主要構造部の大規模工事

柱・壁・床・屋根など主要構造部の変更
スケルトンリノベーション
建物の耐久性・機能性が大幅に向上する工事

2025年4月の法改正により、大規模なリフォームも建築確認の対象となりました。建物の価値が上がったと判断されると、評価額も上昇します。

■ 用途変更を伴う工事

住宅から店舗・事務所への変更

このケースが特に注意を要するのは、建物だけでなく「土地」の税負担も跳ね上がること。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」という大きな軽減措置が適用されており、固定資産税の課税標準額が大幅に引き下げられています。

区分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地（200㎡以下）	評価額の 1/6	評価額の 1/3
一般住宅用地（200㎡超）	評価額の 1/3	評価額の 2/3
非住宅用地（店舗・事務所等）	評価額の 70%（上限）	評価額の 70%（上限）

たとえば、評価額1,200万円の土地（150㎡）に住宅が建っている場合、小規模住宅用地の特例が適用され、土地の固定資産税は評価額の1/6×1.4%＝約2.8万円。ところが、この建物を全面的に店舗に転用すると特例が外れ、課税標準額は最大で評価額の70%まで上がり得ます。その場合の土地の固定資産税は最大約11.8万円。約4倍以上の負担増です。

減税措置を受けられる可能性のあるリノベーション

特定の条件を満たすリノベーションには、固定資産税の減額措置が設けられています。暮らしの性能を高めながら税負担も抑えられる、心強い制度です。

■ 耐震改修工事
福井は地震のリスクと無縁ではありません。旧耐震基準で建てられた住宅の耐震改修は、家族の安全を守ると同時に、税負担の軽減にもつながります。

対象建物	昭和57年（1982年）1月1日以前から所在する住宅
工事内容	現行の耐震基準に適合する改修工事
減額内容	翌年度の固定資産税が1/2に減額（1年度分）
工事費要件	1戸あたり50万円超（税込）

■ 省エネ改修工事
雪深い福井の冬。窓や壁の断熱性能を高めるリノベーションは、光熱費の削減に直結します。古い家の寒さに悩んでいた方が、省エネ改修で暮らしの快適さと税負担の軽減、その両方を手にする——永家舎のリノベーションでも、もっとも喜ばれる工事のひとつです。

対象建物	平成26年（2014年）4月1日以前から所在する住宅
工事内容	窓の断熱改修（必須）＋床・天井・壁の断熱工事
減額内容	翌年度の固定資産税が1/3に減額（1年度分）
工事費要件	補助金等を除く自己負担額が60万円超（税込）
減額対象面積	120㎡まで

■ バリアフリー改修工事
建物と同じように、住む人も年を重ねます。高齢化の問題は、福井も例外ではありません。安心、安全な暮らしにはバリアフリー改修が必須です。

対象建物	新築から10年以上経過した住宅（賃貸住宅は対象外）
居住要件	65歳以上、要介護・要支援認定者、障害者のいずれかが居住
工事内容	手すり設置、段差解消、通路拡幅、滑りにくい床材への変更など
減額内容	翌年度の固定資産税が1/3に減額（1年度分）
工事費要件	補助金等を除く自己負担額が50万円超（税込）
減額対象面積	100㎡まで

いずれの減額措置も、工事完了後3ヶ月以内の市区町村への申告が必要です。申告時には増改築等工事証明書等の書類が必要。

また、耐震改修とバリアフリー改修・省エネ改修は併用できますが、バリアフリーと省エネ以外の組み合わせは併用不可の場合があります。詳細はお住まいの市区町村にご確認ください。

※令和8年度税制改正の大綱（令和7年12月26日閣議決定）において、固定資産税の減額措置の5年間延長（令和13年3月31日まで）が盛り込まれました。関係法令の成立が前提となります。

参考：リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）の概要｜国土交通省

参考：令和６年度国土交通省税制改正概要｜国土交通省

税額が変わらないリノベーション

固定資産税が変わらないのは、建物の価値を「元に戻す」範囲のリノベーション。経年劣化した部分を修繕・交換する工事がこれにあたります。

■ 原状回復工事

外壁塗装、屋根補修
経年劣化した設備の交換
柱や梁の修繕

■ 小規模な内装工事

システムキッチンの導入
浴室・トイレの交換
壁紙や床材の張り替え

こうした工事は建物の価値を「向上」させるのではなく「回復」させるために行います。評価額は据え置かれるため、固定資産税に影響はありません。「キッチンやお風呂を新しくしたいけれど、税金が心配で……」という声もよく耳にしますが、その点は安心していただいて大丈夫です。

リノベーションを相続対策として活用する

「親から受け継いだ家を、これからどうするか」

福井では、こうした相談が今でも少なくありません。建て替えか、売却か、それとも手を入れて住み継ぐか。永家舎にも「相続した実家をリノベーションしたい」というお問い合わせが多く寄せられています。

ここで知っておきたいのが、リノベーションが相続税対策にもなり得るという視点。意外と知られていませんが、工事の進め方ひとつで税負担が大きく変わることがあります。

関連記事：家族の未来を考える、賢いリノベーション

なぜリノベーションが相続対策になるのか

相続税には基礎控除があり、遺産総額がこの控除額に収まれば相続税はかかりません。

基礎控除額＝ 3,000万円＋（600万円 × 法定相続人の数）

たとえば法定相続人が配偶者と子ども2人の計3人なら、3,000万円＋（600万円×3人）＝ 4,800万円。この額を超えた部分に相続税が課されます。

参考：No.4152 相続税の計算｜国税庁

ここで注目したいのが、財産の「形」による評価の違いです。

財産の形	相続税評価
現金で保有	額面どおり100%の評価
リノベーション後の建物	固定資産税評価額で評価（時価より低い）

現金1,000万円を相続すれば、評価額はそのまま1,000万円。一方、その1,000万円をリノベーション費用に充てた場合、床面積を変えない工事であれば固定資産税評価額は基本的に据え置きに。相続税の計算上、建物の評価額は工事前と変わりません。

つまり、手元の現金をリノベーションに投じることで、相続財産の評価額を圧縮できる可能性があるのです。

ただし、大規模工事で固定資産税評価額が再評価されるケースでは、建物の価値上昇に伴って相続税評価額も上がる点にはご注意ください。

生前贈与を活用したリノベーション資金援助

親や祖父母からリノベーション資金の援助を受けるなら、「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」の活用を検討してみてください。一定額まで贈与税がかからない、国の支援制度です。

■ 対象者の要件

受贈者：贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上の子・孫（直系卑属）
贈与者：父母・祖父母（直系尊属）
所得制限：受贈者の合計所得金額2,000万円以下

※増改築後の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、合計所得金額1,000万円以下が条件

■ 増改築の工事要件

工事費用：100万円以上
床面積：増改築後40㎡以上240㎡以下（居住用部分が1/2以上）
期限：贈与を受けた年の翌年3月15日までに工事完了・居住していること

■ 非課税枠（令和8年12月31日までの贈与が対象）

住宅の種類	非課税限度額
省エネ等住宅（ZEH水準等）	1,000万円
その他の住宅	500万円

省エネ等住宅の要件は令和6年度改正で見直されており、新築住宅では断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上（ZEH水準）が求められます。増改築の場合も対象要件がありますので、詳細はお問い合わせください。

また、この非課税措置は暦年贈与の基礎控除（年110万円）や相続時精算課税制度との併用も可能。たとえば省エネ基準を満たすリノベーションなら、最大1,000万円＋110万円＝1,110万円まで非課税で資金を受け取れる計算になります。

親世代の預貯金をリノベーション資金として活用し、相続財産を減らしながら住まいを整える。家族の未来を見据えた、合理的な選択肢といえます。

参考：「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」等のあらまし｜国税庁

小規模宅地等の特例を活用したリノベーション

相続税対策として大きな効果を持つのが「小規模宅地等の特例」。リノベーションで二世帯住宅や賃貸併用住宅にすることで、土地の評価額を大幅に下げられる制度です。

■ 二世帯住宅へのリノベーション

別居していたお子さんが福井の実家をリノベーションし、親御さんと同居を始める——そんなとき、小規模宅地等の特例のうち「特定居住用宅地等」が適用できるようになります。

減額対象面積	土地330㎡まで
減額割合	評価額の80%を減額
計算例	1億円の土地 → 2,000万円の評価に

1億円の土地が2,000万円の評価になる。このインパクトは非常に大きく、相続税額を劇的に抑えることができます。

【適用要件（同居親族の場合）】

相続開始時点で被相続人と同居していること
相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）まで居住を継続すること
相続税の申告期限まで土地を保有し続けること

【重要な注意点】二世帯住宅を区分登記してしまうと、原則としてこの特例は適用されません。しかし、内部で行き来ができる2世帯住宅の場合は小規模宅地の特例を受ける事ができるなど、細かい事例設定もあるので専門家への相談が必要です。永家舎では登記の方法についても事前にご相談いただけますので、安心して計画を進めていただけます。

リノベーション費用で相続財産（現金）を減らしつつ、土地評価額も80%減額できる。この「二重の節税効果」が、二世帯住宅リノベーションの大きな魅力です。

関連記事：二世帯同居なら相続税を節税できる？

■ 賃貸併用住宅へのリノベーション

自宅の一部を賃貸住宅にリノベーションする方法もあります。この場合、小規模宅地等の特例のうち「貸付事業用宅地等」が適用対象になります。